Методические рекомендации по оценке азс для целей залога Москва 2009

1 Примечание:

• 
  перечень документов по стадиям жизненного цикла приведен в Приложении
  

2 Примечание:

• 
  в целях оптимизации содержания методических рекомендаций далее в тексте будет приводиться сокращение АЗС, в том числе и применительно к АГЗС
  

3 Примечание:

• 
  данный этап наряду с этапом осмотра объекта фактически является ключевым этапом, позволяющим сформировать общее мнение об объекте и возможных рисках, связанных с принятием объекта в залог.
  

4 Примечание:

• 
  специальные формы (формы по хронометражу см. Приложение № 6 Формы для предоставления информации в Отчете об оценке АЗС) должны быть, по возможности, заверены уполномоченным представителем Заказчика оценки или юридического (физического) лица, осуществляющего операционную деятельность на оцениваемой АЗС, и при необходимости (в случае наличия данного требования в Договоре на оценку) подтверждены представителем Банка
  

5 Примечание:

• 
  анализ правопритязаний проводится при наличии у Оценщика соответствующей информации
  

6 Примечание:

• 
  за исключением долгосрочной аренды, заключенной на рыночных условиях, с содержащимся в договоре аренды условием возможности установления рыночной арендной ставки/расторжения договора в одностороннем порядке по требованию собственника недвижимого имущества без каких-либо негативных последствий для собственника
  

7 Примечание:

• 
  ст. 1, Гл. 1, Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
  

8 Примечание:

• 
  данный этап является основным этапом, позволяющим понять, что физически представляет собой объект оценки и насколько его описание в правоустанавливающих и технических документах соответствует данным, заявленным в правоустанавливающих, правоудостоверяющих, и технических документах
  

9 Примечание:

• 
  АЗС в черте населённого пункта и АЗС "на трассе" характеризуются разными ценообразующими факторами. В первом случае, например, – близость к территории многоэтажной жилой застройки, расположение рядом с автотранспортным предприятием и т.д. Во втором случае – категория прилегающей автодороги, интенсивность движения, преобладающий вид транспортных средств (ТС), и т.д.
  

10 Примечание:

• 
  рекомендуемые нормативные материалы приводятся в Приложении к данным Методическим рекомендациям (СНиП ІІ-89-80 ГЕНЕРАЛЬНЫЕ ПЛАНЫ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ ПОКАЗАТЕЛИ МИНИМАЛЬНОЙ ПЛОТНОСТИ ЗАСТРОЙКИ ПЛОЩАДОК ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ)
  

11 Примечание:

• 
  к экономическим характеристикам может относиться «зависимость» от крупного оптового покупателя топлива.
  

12 Примечание:

• 
  определяются оценщиком на основании кадастрового паспорта земельного участка и свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок, других документов.
  

13 Примечание:

• 
  объемы могут формироваться в т.ч. и за счет наличия договоров с крупными потребителями (АТП, заводы, автопарки). При наличии таких факторов, обусловленных конкретной менеджерской составляющей текущих собственников бизнеса, о них обязательно нужно указать в Отчете.
  

14 Примечание:

этапы жизненного цикла АЗС:

• 
  только что построенная АЗС, эксплуатация которой не начата;
  
• 
  недавно построенная АЗС, эксплуатирующаяся менее года;
  
• 
  АЗС, эксплуатирующаяся более года, соответствующая сложившемуся стандарту технологического оснащения;
  
• 
  АЗС, эксплуатирующаяся несколько лет, обладающая физически и функционально устаревшими характеристиками строений и оборудования, требующая инвестиций для улучшения характеристик;
  
• 
  АЗС, не эксплуатирующаяся на дату оценки (эксплуатация по каким-либо причинам временно приостановлена или прекращена).
  

15 Примечание:

• 
  выявленные несоответствия, по согласованию с Банком до момента выдачи кредита, могут быть исправлены Собственником в течение определенного периода времени.
  

16 Примечание:

• 
  при проведении оценки в рамках затратного подхода целесообразно использовать максимально приближенную к рынку информацию о затратах на воспроизводство или на замещение новых АЗС
  

17 Примечание:

• 
  международные стандарты оценки рекомендуют в рамках доходного подхода проводить оценку АЗС (АГЗС) на базе денежного потока до вычета процентов, налогов и амортизации осязаемых (материальных) и неосязаемых (нематериальных) активов (EBITDA).
  

18 Примечание:

19 Примечание:

• 
  ввиду того, что оценка АЗС в рамках доходного подхода методически больше тяготеет к оценке бизнеса, чем к оценке недвижимости, некоторые широко распространенные в оценке недвижимости термины и понятия (например, потенциальный валовой доход (ПВД)) здесь не используются, это же относится и к классификации переменных и постоянных затрат ниже.
  

20 Примечание:

• 
  на некоторых АЗС не ведется раздельный учет доходов и расходов от основной и сопутствующей деятельности, однако в Отчете об оценке необходимо отдельно указывать, рассчитывать и прогнозировать доходы от основной и от сопутствующей деятельности.
  

21 Примечание:

• 
  в большинстве случаев расчет ВД_НП необходимо осуществлять на основании нормы рентабельности, рассчитываемой как разность цен реализации и закупки, деленная на цену закупки. Такой подход диктуется тем, что данный показатель имеет самостоятельный экономический смысл и является относительно стабильной величиной на рынке. Цены закупки (мелкооптового рынка) и реализации (розничные) подвержены колебаниям, часто разнонаправленным, с соответствующими колебаниями рентабельности. Рентабельность по отдельным видам топлива также может различаться. Но всегда можно говорить о некоем значении рентабельности, выявляемом при измерениях ее средней величины и наблюдениях за ее колебаниями в течение продолжительного (3-5 лет) периода времени;
  
• 
  прогноз ВД_НП, сделанный на основе корректного определения этого усредненного значения, даст возможность адекватной оценки стоимости. Среднерегиональные значения нормы рентабельности могут быть рассчитаны на основании данных агентств, специализирующихся на мониторинге рынка нефтепродуктов (например, ИЦ «Кортес»). Отклонения от среднерегиональных значений для конкретных АЗС также возможны, но они должны быть тщательно проанализированы на предмет причин их возникновения (конкурентная ситуация, удаленность от нефтебаз и НПЗ и т.д.), возможность прогнозирования сохранения таких отклонений в долгосрочной перспективе должна быть обоснована;
  
• 
  для исключения возможных ошибок проводится анализ включения в цены оптовой закупки, на основе которых производится расчет рентабельности, транспортных расходов, а также анализ включения в цены закупки и продажи акцизов и НДС. Обычно рентабельность рассчитывается на основе цен без учета транспортных расходов, но включающих НДС и акциз;
  
• 
  при расчете рентабельности также необходимо принять во внимание особенность учета мелкооптовой закупки (тонн) и розничной реализации топлива (литры) и цены на него (рубли за кг (тонну) или рубли за литр).
  

22 Примечание:

• 
  при проведении оценки должна быть осуществлена выборочная проверка корректности отраженных в Справках, представленных Заказчиком, объемов продаж. Особое внимание следует уделить месяцам с максимальными и минимальными реализациями. При проведении проверки к Отчету об оценке необходимо приложить копии первичных документов, анализируемых при проведении проверки (копии чеков – при возможности, страниц сменного журнала и т.п.).
  

23 Примечание:

• 
  величина операционных расходов должна быть указана в постатейной расшифровке;
  
• 
  указанные в Отчете об оценке величины затрат из состава операционных расходов должны быть проанализированы на предмет соответствия среднерыночным значениям, при наличии отклонений необходимо проведение анализа с выявлением причин отклонений.
  

24 Примечание:

• 
  согласно международной оценочной практике «резерв на замещение» указывается самостоятельно вне пункта «операционные расходы».
  

25 Примечание:

• 
  прогнозный период принимается равным не менее срока жизни основных бизнесо- образующих активов;
  

26 Примечание:

• 
  при капитализации ЧОД, определенного не на базе показателя EBITDA, а на базе показателя ЧОД_ПН, при расчете величины ставки дисконтирования или капитализации необходимо учесть данное обстоятельство;
  
• 
  если стоимость рассчитывается методом ДДП, при расчете терминальной стоимости по формуле Гордона необходимо адекватно оценивать темпы роста денежного потока в постпрогнозный период. Как правило, в этом случае для АЗС трудно ожидать какого-либо постоянного роста объемов продаж, и вышеуказанный параметр оценивается на уровне прогнозируемой инфляции;
  
• 
  допускается терминальную стоимость (стоимость в постпрогнозном периоде) определять как цену продажи Объекта оценки в конце прогнозного периода, рассчитанную на оснании анализа тенденций рынка. Данный анализ необходимо привести в Отчете об оценке.
  

27 Примечание:

• 
  как правило для «типичного» объекта оценки, доля выручки от магазина в общем объеме выручки составляет несущественную величину, при этом, в практике встречаются ситуации, когда в рядом с АЗС строится магазин значительной площади, включается в единое Свидетельство на право собственности и начинает участвовать в формировании значительного объема выручки;
  

28 Примечание:

• 
  В отдельных случаях оценке дополнительно может подлежать франшиза/торговый знак и т.п. Определение стоимости производится с использованием методик, изложенных в соответствующей методической литературе, и выходит за рамки настоящих Методических рекомендаций (в случае недостаточной квалификации Оценщика – необходимо привлечение специалиста).
  

29 Примечание:

• 
  Анализ НЭИ проводится только в случае явного несоответствия текущему использованию.
  

30 Примечание:

• 
  определение стоимости прав на земельный участок должно основываться на рыночной стоимости, использование нормативной и кадастровой стоимости недопустимо;
  
• 
  при определении рыночной стоимости прав на земельный участок необходимо учитывать наличие «вакантной» площади земельного участка.
  

31 Примечание:

• 
  при определении величины затрат на воспроизводство или на замещение с использованием проектно-сметной документации и данных о строительных контрактах, необходимо анализировать данную документацию на наличие в ней «непрофильных» объектов;
  
• 
  обобщенные данные из СМИ и других публичных источников, по возможности, должны быть сформированы не менее чем из трех источников.
  

32 Примечание:

• 
  к различным согласованиям могут относиться: экологическое заключение, экологический паспорт, паспорт ПАРН, паспорт безопасности, подключение к электросетям, разрешения и т.д.
  

33 Примечание:

• 
  величина прибыли предпринимателя, основывается на расчете прибыли предпринимателя для объектов-аналогов;
  

34 Примечание:

• 
  величина прибыли предпринимателя, определяемая данным методом основывается на мнении не менее 3-х экспертов
  
• 
  в Отчете об оценке должна быть приведена основная информация об экспертах (ФИО, фирма, должность, контактный телефон).
  

35 Примечание:

• 
  при определении величины прибыли предпринимателя данным методом в качестве ставки доходности может быть использована ставка дисконтирования, определенная в рамках доходного подхода; при существенной доле движимого имущества в сумме затрат на воспроизводство/ замещение объекта оценки, прибыль предпринимателя рассчитывается и по затратам на воспроизводство движимого имущества.
  

36 Примечание:

• 
  индикатором возможного наличия экономического (внешнего) устаревания является значительное превышение величины суммы затрат на воспроизводство или на замещение и прибыли предпринимателя, уменьшенной на величину физического износа и функционального устаревания, над величиной стоимости, определенной доходным подходом.
  

37 Примечание:

• 
  Учитывается для оборудования, которое может быть продано на вторичном рынке.
  

38 Примечание:

• 
  при оценке прав на земельный участок, на котором расположена АЗС, необходимо обращать внимание на то, какая площадь участка является необходимой и достаточной для эксплуатации АЗС;
  
• 
  так, нередки случаи, когда, например, АЗС размещаются вдоль федеральных и региональных автодорог на бывших землях сельскохозяйственного назначения. При этом площадь участка, на котором АЗС расположена, может составлять до 1 га или более, фактически же АЗС занимает площадь 0,10-0,15 га. Осуществляя оценку прав на такой земельный участок, недопустимо устанавливать рыночную стоимость участка путем умножения его площади на рыночную стоимость единицы площади, установленную на основе данных о ценах аналогов, не имеющих «излишней» площади, не использующейся непосредственно для размещения АЗС.
  

39 Примечание:

• 
  В отдельных случаях дополнительно учитывается франшиза.
  

40 Рекомендуемое описание отказа от использования сравнительного подхода

Предложения продажи АЗС на рынке существуют. Для подтверждения вышеизложенного факта в Отчете об оценке приведена информацию о продаваемых АЗС (см. табл…).

При этом необходимо отметить, что информация по сделкам или предложениям купли-продажи и аренды АЗС представлена в ограниченном объеме, не содержит необходимых данных, не поддается углубленному анализу, при проведении анализа можно придти к выводу, что представленные данные некорректны. Те незначительные сведения, которые публикуются в открытых информационных

Как видно из приведенной таблицы достаточное для проведения процесса оценки и получение достоверного результата описание конкурентных характеристик (экономических и технических) отсутствует. Данное обстоятельство не позволяет корректно вносить корректировки на сопоставимость оцениваемой АЗС и объектов-аналогов. Таким образом, сравнительный подход к определению рыночной стоимости недвижимого и движимого комплекса имущества АЗС из-за отсутствия достоверных данных не применялся.

Таким образом, в настоящем отчете были рассмотрены два подхода к оценке стоимости: доходный и затратный. Описание каждого подхода, исходные данные, допущения и результаты расчета содержатся в последующих разделах отчета.

41 Примечание:

• 
  Федеральный закон «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» в редакции 1997 г.; «Правила проведения экспертизы промышленной безопасности» (ПБ 03-246-98); «Правила устройства и безопасной эксплуатации сосудов, работающих под давлением» (ПБ 10-115-96); «Общие правила взрывобезопасности взрывопожароопасных химических, нефтехимических и нефтеперерабатывающих производств» (ПБ 09-170-97); «Правила технической эксплуатации резервуаров и инструкции по их ремонту» в редакции 1988 г.
  

42 Примечание:

• 
  указывается время, в которое производился замер. Например, с 14.00 по 14.20.
  

43 Примечание:

• 
  в данном случае приведен пример оценки методом капитализации дохода на доналоговом потоке.